Verborgen gebreken – informatie en hulp voor kopers en verkopers 

Het kopen van een huis is voor veel mensen de grootste financiële overeenkomst die ze in hun leven aan gaan. De periode van de aankoop en de eerste weken na de sleuteloverdracht vormen dan ook een spannende tijd. Want wat als er iets mis blijkt te zijn met de woning? U zit immers niet te wachten op gebreken in uw nieuwe huis, die mogelijk onverwacht hoge kosten met zich meebrengen. Denk bijvoorbeeld maar eens aan een lekkend dak, een asbestsanering of houtworm in de draagbalken. Als koper van een woning zijn dit problemen die niet alleen financieel behoorlijk veel impact kunnen hebben, maar ook emotioneel kan het voor veel ellende zorgen. Want in plaats van zorgeloos van uw nieuwe woning te kunnen genieten, blijkt uw huis opeens niet normaal bewoonbaar te zijn.

De verkopende partij

Maar niet alleen voor de koper van een huis is de overdrachtsperiode een spannende tijd. Ook voor de verkopende partij van een huis is het vaak een hectische periode. Voor een woning verkocht is en de sleutel officieel is overgedragen aan de nieuwe bewoners, gaat doorgaans immers een intensieve tijd vooraf. Een tijd waarin veel geregeld moet worden, spullen moeten worden ingepakt en het huis moet worden leeggeruimd. Voor de verkoper vormt de overdracht de afsluiting van een drukke tijd. Het is dan ook heel vervelend als de nieuwe bewoners van uw verkochte woning u na de overdracht aansprakelijk stellen voor gebreken aan de woning. U dacht immers dat uw oude woning een afgerond hoofdstuk was.

Lekkage, houtrot of bodemverontreiniging

Verborgen gebreken is een term die slaat op verschillende soorten problemen die u in een woning aan kunt treffen. Een verborgen gebrek dat zeer tot de verbeelding spreekt is bijvoorbeeld een lekkend dak, maar er zijn veel meer typen gebreken waar u als koper van een woning mee te maken kunt krijgen. U kunt hierbij denken aan zaken als houtrot, zwammen, schimmels, boktorren of houtwormen. Maar ook bijvoorbeeld asbest of bodemverontreiniging door bijvoorbeeld een olietank kunnen in de categorie verborgen gebreken vallen. En wat te denken van geluidsoverlast of burenrechtelijke kwesties? Stuk voor stuk zaken waar u als koper van een woning op onplezierige wijze door verrast kunt worden.

Wie is er verantwoordelijk?

Wanneer u als koper van een huis na de overdracht gebreken ontdekt waarvan u vooraf niet op de hoogte was, dan komt u in een lastig parket terecht. Want hoewel dit kan betekenen dat u voor kosten komt te staan die u niet voorzien had, of zelfs kosten die u in financieel zwaar weer kunnen brengen, houdt dit niet automatisch in dat u die kosten zomaar kunt verhalen op de vorige eigenaar. Volgens de koopovereenkomst heeft u het huis immers gekocht in de staat waarin het zich op dat moment bevond en dat wil zeggen dat u ook de eventuele gebreken erbij heeft gekocht. De kosten die deze gebreken met zich meebrengen zijn dus ook voor uw eigen rekening. Een uitzondering op de regel vormen echter de zogenaamde verborgen gebreken. Deze kunt u in sommige gevallen wel degelijk verhalen op de verkoper.

Lastig proces

De verkopende partij aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken is in de praktijk vaak een lastig proces. Voor beide partijen zijn de belangen immers groot, dus er is een aanzienlijke kans dat u hier zelf niet zo makkelijk uit gaat komen. De verkoper zal het immers niet zomaar accepteren dat u hem aansprakelijk stelt en een schadevergoeding eist. U bent tenslotte de nieuwe eigenaar en alle kosten die bij de woning horen zijn logischerwijs voor u. Maar als koper wilt u ook niet opdraaien voor ernstige gebreken, zoals een lekkend dak, waar u voor de overdracht niet van op de hoogte was. De kans is groot dat er een situatie ontstaat die onoplosbaar lijkt. In zo’n geval is het aan te raden om professionele rechtshulp in te schakelen.

Aansprakelijkheid na de overdracht

Welke partij aansprakelijk is voor gebreken die opduiken na de sleuteloverdracht, is niet altijd even duidelijk. Om de verkoper aansprakelijk te kunnen stellen, moet u als koper in ieder geval kunnen aantonen dat het gebrek al voor de overdracht aanwezig was én dat de verkoper hiervan op de hoogte was en de informatie bewust heeft achtergehouden. Bovendien gaat dit alleen op voor gebreken die een normaal gebruik van het huis in de weg staan. Een scheef keukenplankje valt hier dus niet onder, maar een lekkend dak of een niet functionerende cv-ketel wel. Het is echter niet bij elk gebrek even makkelijk om aan te tonen dat de verkoper het gebrek bewust heeft verdoezeld. Sommige gebreken, zoals asbest, zijn immers niet altijd direct zichtbaar.

Rechten en plichten

Bij de koop van een woning hebben zowel de koper als de verkoper rechten en plichten. Zo is de verkoper verplicht om eerlijke informatie te geven over het huis. Dat houdt dus ook in dat de eventuele gebreken, waarvan de verkoper op de hoogte is, gemeld moeten worden. Ook vragen van potentiële kopers dienen door de verkoper naar waarheid beantwoord te worden. Dit wordt de mededelingsplicht of informatieplicht genoemd. Maar de koper heeft zelf ook plichten. Zo wordt de koper geacht zelf onderzoek te doen naar de staat van de woning en mag de verkoper ervan uitgaan dat u overduidelijke gebreken zelf opmerkt, zoals bijvoorbeeld een scheef keukendeurtje of lekkagesporen op de muur.

Problemen voorkomen

Natuurlijk is het het beste als u verborgen gebreken kunt voorkomen. Om problemen voor te zijn is het van belang om u vooraf goed te verdiepen in de regels omtrent verborgen gebreken. Er zijn echter veel verschillende facetten als het gaat om verborgen gebreken en de informatie op het internet is vaak beknopt of slechts op een enkel deelgebied gericht. Bovendien is de wet voortdurend in ontwikkeling, waardoor informatie snel kan verouderen. Daarom is het ons doel om u via deze website altijd de meest complete én actuele informatie te bieden. Door alle informatie over verborgen gebreken op één plek bij elkaar te brengen en voor iedereen vrij beschikbaar te stellen, hoeft u niet verder te zoeken wanneer u meer over dit onderwerp te weten wilt komen, of u nu koper, verkoper, makelaar of advocaat bent.

Juridisch advies

Naast het aanbieden van informatie via deze website, kunnen wij u ook van dienst zijn wanneer u professionele hulp zoekt bij het oplossen dan wel voorkomen van verborgen gebreken. Wij bieden kopers en verkopers graag advies en u kunt onze advocaten en juristen inschakelen om bijvoorbeeld uw koopcontract te laten controleren. Ook bij het opstellen van contracten kunt u onze hulp inroepen. Wij kunnen zowel kopers als verkopers van een woning adviseren over clausules die u in het contract kunt laten opnemen en die u bescherming bieden wanneer er onverhoopt verborgen gebreken aan het licht komen.  Zo kan het voor de verkoper van een oud huis bijvoorbeeld verstandig zijn om een ouderdomsclausule in het contract op te laten nemen. Daarmee wordt het voor een koper een stuk moeilijker om eventuele schade op u te verhalen. Daarentegen heeft ook de koper de mogelijkheid om bepaalde garanties in het contract te laten vastleggen. Wij dienen u graag van advies op dit gebied.

Professionele rechtshulp

Door een woning vooraf goed te onderzoeken en door bijvoorbeeld een bouwtechnische keuring uit te laten voeren, kunnen veel gebreken tijdig opgemerkt worden en neemt de kans op het ontdekken van verborgen gebreken af. Maar mocht u ondanks een goede voorbereiding na de overdracht toch op verborgen gebreken stuiten, dan staan wij u graag bij met professionele rechtshulp. Onze advocaten en juristen hebben jarenlange ervaring op het gebied van verborgen gebreken bij de aan- en verkoop van huizen. Wij kunnen dan ook zowel kopers als verkopers op deskundige wijze van dienst zijn. Bent u als koper op een verborgen gebrek gestuit? Dan helpen wij u graag met het verhalen van de schade. Maar ook als u als verkoper onterecht aansprakelijk wordt gesteld voor schade door de kopers van uw huis, staan wij u graag bij met professionele rechtshulp.

Gerechtelijke procedure

Wanneer een verborgen gebrek leidt tot een gerechtelijke procedure, dan komt daar veel bij kijken. Er zijn verschillende stappen die in zo’n procedure op de juiste manier gezet moeten worden. Het is dan ook belangrijk om te weten wat de wet precies voorschrijft, zodat u de procedure zo soepel mogelijk kunt laten verlopen. Hierbij is professionele hulp door ervaren juristen en advocaten zeer gewenst. Wij weten precies welke stappen u moet nemen en binnen welke termijn. Te laat actie ondernemen kan immers negatieve gevolgen hebben voor uw zaak. Wij raden u dan ook aan om in geval van een verborgen gebrek zo snel mogelijk contact met ons op te nemen, of u nu als koper of als verkoper bij deze situatie betrokken bent. Wij kunnen dan samen met u direct het juiste traject ingaan om de zaak zo snel mogelijk op te lossen. Het maakt daarbij niet uit om welk type gebrek het gaat, onze expertise beslaat het gehele gebied, van houtrot of schimmel tot asbest of lekkage. Wilt u een probleem melden, zoekt u informatie of wilt u professionele rechtshulp inschakelen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.