Aansprakelijkheid makelaar bij verborgen gebreken

Wanneer er na de overdracht van een woning verborgen gebreken aan het licht komen, rijst ook de vraag wie daar verantwoordelijk voor is. Behalve de verantwoording van de koper en de verkoper van het pand, kan ook de makelaar een rol spelen in deze kwestie. De makelaar dient immers vanuit zijn deskundigheid en vakmanschap te handelen en wanneer aangetoond kan worden dat hij heeft nagelaten om dit te doen, kan er mogelijk sprake zijn van aansprakelijkheid wanneer er verborgen gebreken optreden. Maar hoe is dit eigenlijk geregeld en kun je bijvoorbeeld als koper ook de makelaar van de verkopende partij aansprakelijk stellen?

Aankopend of verkopend makelaar

Een makelaar kan bij de koop van een huis verschillende posities innemen. Zo helpt de verkopend makelaar de verkoper om zijn huis zo goed mogelijk te verkopen. De aankopend makelaar staat daarentegen juist de koper bij in het hele proces. De makelaar is in beide gevallen opdrachtnemer en dient vanuit die rol zijn opdracht goed te vervullen tegenover de opdrachtgever, ofwel de koper dan wel verkoper waarmee de makelaar een overeenkomst heeft gesloten.

Het beroep van makelaar is niet beschermd, wat inhoudt dat iedere persoon die op grond van een overeenkomst als tussenpersoon optreedt bij de aan- of verkoop van een huis onder de noemer makelaar geschaard mag worden. De wet stelt dat deze tussenpersoon zijn opdracht bekwaam en redelijk handelend moet uitvoeren, volgens de maatstaven zoals die verwacht mogen worden van een vakbekwame makelaar. Handelt de makelaar niet bekwaam, dan betekent dit dus dat hij in gebreke is gebleven en kan hij verantwoordelijk worden gehouden voor eventuele schade. Het gaat dan om schade die de opdrachtgever heeft getroffen. Maar hoe zit het dan als een koper schade lijdt door onbekwaam handelen van de verkopend makelaar? De koper is immers niet de opdrachtgever van deze makelaar.

Aansprakelijkheid van derden

Een aankopend makelaar kan dus door de koper aansprakelijk worden gesteld wanneer deze verborgen gebreken niet heeft geconstateerd, terwijl hij dat vanuit zijn expertise wel had moeten zien. Ook kan de verkoper van een woning de verkopend makelaar aansprakelijk stellen wanneer deze schade leidt doordat na de overdracht verborgen gebreken aan het licht zijn gekomen waarvan de verkopend makelaar redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn. In beide gevallen stelt de opdrachtgever, namelijk de koper dan wel de verkoper, dan de opdrachtnemer, namelijk de aankopend dan wel verkopend makelaar, aansprakelijk. Dit is mogelijk omdat er tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer een overeenkomst is gesloten, waardoor beide partijen plichten en rechten hebben.

Het kan echter ook voorkomen dat een koper met verborgen gebreken te maken krijgt, waarvoor de verkopend makelaar verantwoordelijk is wegens onbekwaam handelen. Tussen de koper en de verkopend makelaar bestaat echter geen overeenkomst, dus kan de koper de verkopend makelaar in dit geval niet aansprakelijk stellen op grond van contractuele verplichtingen. De makelaar en de koper zijn in dit geval voor elkaar namelijk een derde partij. Op grond van het uitvoeren van een onrechtmatige daad, is het echter ook mogelijk om derden verantwoordelijk te stellen voor de geleden schade. De wet bepaalt namelijk dat een makelaar ook ten opzichte van een derde zich vakbekwaam moet opstellen.

Een voorbeeld van een situatie waarbij de koper de verkopend makelaar aansprakelijk kan stellen, is wanneer de maten van het huis niet overeenkomen met de maten die de makelaar heeft verstrekt. Makelaars dienen namelijk allemaal volgens exact dezelfde norm de maten van een woning op te nemen. Komen de metingen van de makelaar niet overeen met de werkelijkheid, dan kan de koper een schadeclaim op de verkopend makelaar verhalen.

De voorwaarden in de overeenkomst

Makelaars dienen dus zeer zorgvuldig en vakbekwaam te werk te gaan, zowel ten opzichte van hun opdrachtgever als ten opzichte van derde partijen. Uiteraard kunnen makelaars hun eigen positie beschermen door voorwaarden omtrent de aansprakelijkheid, bijvoorbeeld een aansprakelijkheidsbeperking, in het contract met de opdrachtgever op te nemen. Als koper of verkoper doet u er dan ook goed aan om deze voorwaarden goed te bestuderen. In veel gevallen worden in het contract de standaardvoorwaarden opgenomen, die zijn opgesteld in samenwerking met de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. De makelaar kan verder een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten, waarmee hij het risico voor zichzelf verkleint. De makelaar doet er verder goed aan om belangrijke informatie schriftelijk vast te leggen, zodat hij kan bewijzen dat de koper ervan op de hoogte was.

Het tuchtrecht en de Geschillencommissie

Hoewel een makelaar zijn aansprakelijkheid dus kan inperken, zijn hier wel grenzen aan. Een makelaar dient immers ook gewoon zorgvuldig te werken en bekwaam te handelen en kan zich niet indekken tegen alle mogelijke fouten. Dit is ook in het tuchtrecht geregeld. Veel makelaars zijn aangesloten bij een makelaarsvereniging, zoals bijvoorbeeld de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze verenigingen hanteren elk hun eigen tuchtrecht, dat regels voorschrijft omtrent het gedrag van een makelaar ten opzichte van zijn opdrachtgever. De Geschillencommissie Makelaardij van de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken ziet toe op de naleving van het tuchtrecht. Voor opdrachtgevers, in dit geval dus kopers of verkopers, betekent dit dat zij een geschil met de makelaar ook kunnen voorleggen aan de Geschillencommissie. Deze procedure is zowel in tijd als in kosten minder ingrijpend dan een proces bij de rechter.

Problemen met uw makelaar?

Wilt u uw makelaar of de makelaar van de andere partij aansprakelijk stellen voor schade door verborgen gebreken? Of bent u makelaar en heeft u een schadeclaim ontvangen waarbij u professionele hulp kunt gebruiken? Wij zijn u graag van dienst. Neem voor meer informatie vrijblijvend contact met ons op.