Aansprakelijkheid bij verborgen gebreken

Als het gaat om verborgen gebreken is de vraag wie aansprakelijk is doorgaans geen eenvoudige kwestie. Zowel een verkoper als een koper heeft namelijk verplichtingen bij het sluiten van een koopovereenkomst. Zo heeft een koper een onderzoeksplicht, wat betekent dat hij het huis grondig moet onderzoeken en eventuele zichtbare gebreken zelf vaststelt. Een bouwtechnische keuring kan hier bijvoorbeeld deel van uitmaken. Voor gebreken die de koper zelf heeft gezien of die hij had kúnnen zien kan een verkoper dus niet aansprakelijk worden gesteld.

De verkoper heeft van zijn kant echter ook een mededelingsplicht. Dat houdt in dat hij alle gebreken die hem bekend zijn aan de potentiële koper meldt en dat hij vragen eerlijk beantwoordt.  Bovendien mag een koper ervan uitgaan dat het huis voldoet aan de eisen voor normaal gebruik, zonder de voorzieningen die hiervoor noodzakelijk zijn in twijfel te hoeven trekken.

Als er toch iets mis is

Maar wat als er onverhoopt na de overdracht van de woning toch een verborgen gebrek aan het licht komt? Het dak blijkt bijvoorbeeld te lekken of de draagbalken blijken volledig doorgerot te zijn. De vraag is dan wie er verantwoordelijk is voor de kosten die het herstellen van dit gebrek met zich meebrengt. Om die vraag te kunnen beantwoorden, moet er naar verschillende factoren worden gekeken. Ten eerste moet bewezen kunnen worden dat het gebrek niet zichtbaar was en dat de koper dit niet zelf had kunnen vaststellen. Kortom, het moet dus gaan om een verborgen gebrek. Als dit niet het geval is kan de verkoper niet aansprakelijk worden gesteld.

De tweede factor die van belang is bij het vaststellen van de aansprakelijkheidsvraag, is de ernst van het gebrek. Een verkoper kan alleen verantwoordelijk worden gehouden voor een verborgen gebrek dat zo ernstig is dat normaal gebruik van de woning niet mogelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een lekkende gasleiding of een lekkage in het dak.

Tenslotte speelt de vraag of het gaat om een voorziening waarvan de koper redelijkerwijs had mogen verwachten dat deze aanwezig zou zijn, zonder dit te hoeven betwijfelen. Zo mag een koper ervan uitgaan dat de woning een dak heeft dat niet lekt, maar als er duidelijke sporen van lekkage zichtbaar zijn op de muren, moet de koper de staat van het dak in twijfel trekken.

Clausules in het contract

Naast de plichten van koper en verkoper om zelf onderzoek te doen dan wel alle gebreken naar waarheid te vermelden, speelt ook de koopovereenkomst een rol in het bepalen van de aansprakelijkheid. De overeenkomst kan bijvoorbeeld een ouderdomsclausule bevatten, waardoor de verkoper minder makkelijk verantwoordelijk kan worden gehouden voor eventuele verborgen gebreken. Deze clausule bepaalt namelijk dat de koper op de hoogte is van het feit dat het om een oud huis gaat, waaraan niet dezelfde kwalitatieve eisen gesteld mogen worden als van een jongere woning. Maar andersom kan het ook zo zijn dat de koper garanties in het contract heeft laten opnemen over zaken die hij betwijfelde. Zo kan de overeenkomst bijvoorbeeld stellen dat de verkoper garandeert dat de verwarmingsinstallatie naar behoren werkt.

Tenslotte speelt ook de termijn waarin een verborgen gebrek gemeld wordt een rol. Dit dient doorgaans binnen een periode van hooguit enkele maanden te gebeuren. Als de koper een klacht over een verborgen gebrek buiten deze termijn meldt, kan het zijn dat de zaak als verjaard wordt beschouwd. De rechten van de koper om de verkoper verantwoordelijk te stellen vervallen dan.

De schade verhalen

Bij verborgen gebreken is het dus niet altijd even makkelijk om vast te stellen wie er verantwoordelijk is en derhalve de kosten voor het herstel moet betalen. Als u als koper of verkoper te maken krijgt met een verborgen gebrek is het dan ook aan te bevelen om juridische hulp in te roepen. Wilt u als koper een verborgen gebrek verhalen op de verkoper? Dan kunt u bij ons terecht voor advies en begeleiding in dit proces. Maar ook verkopers helpen wij graag bij het verweer tegen een schadeclaim. Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie.