Geluidsoverlast na aankoop woning

Wanneer u een woning heeft gekocht, kijkt u er natuurlijk naar uit om na de sleuteloverdracht van uw nieuwe plek te kunnen gaan genieten. Maar wat als u tijdens uw eerste nacht opgeschrikt wordt door flinke geluidsoverlast, bijvoorbeeld door harde muziek bij de buren? Geluidsoverlast is een zeer ingrijpend probleem, dat het woongenot danig kan verminderen. We hebben het dan natuurlijk niet over een incidentele gebeurtenis, want wie in een gemiddelde Nederlandse woonwijk gaat wonen zal moeten accepteren dat enige hinder vanwege geluiden van de buren of van de straat er nu eenmaal bij hoort. Maar wat als de overlast met zeer grote regelmaat terugkomt?

Ernstig en voortdurend

Wanneer er sprake is van ernstige geluidsoverlast, dan kan een koper in sommige gevallen de verkoper daarvoor verantwoordelijk stellen. Zoals gezegd gaat dit niet op bij incidentele geluidshinder, zoals een keer een luidruchtig feestje in de buurt. Om de verkoper aansprakelijk te kunnen stellen, moet de geluidsoverlast aan een aantal criteria voldoen. Ten eerste moet er sprake zijn van structurele overlast. Dat wil zeggen dat de geluidsoverlast voortdurend aanwezig is of met zeer grote regelmaat terugkeert. Daarnaast moet de overlast dermate hinderlijk zijn dat het woonplezier in hoge mate wordt aangetast. Tenslotte wordt beoordeeld of de geluidsoverlast ook volgens objectieve normen als hinderlijk en ernstig wordt beschouwd. De ene persoon ervaart geluiden van buitenaf immers sneller als storend dan de ander. Het gaat er hierbij dus om dat behalve de koper ook anderen de hinder inacceptabel vinden. Wanneer er bovendien geluidsnormen gelden, bijvoorbeeld uit een Bouwbesluit, dan zal ook worden beoordeeld of deze worden geschonden.

Niet alleen de buren

Bij het onderwerp geluidsoverlast wordt snel gedacht aan buren met bonkende muziek of feestjes die tot diep in de nacht doorgaan. Naast luidruchtige buren zijn er echter veel verschillende vormen van geluidsoverlast waar een koper van een huis mee te maken kan krijgen. Te denken valt bijvoorbeeld aan overlast door hangjongeren of door een kinderdagverblijf, school of studentenhuis dat naast de woning ligt. Ook verkeerslawaai of overlast door huisdieren behoort tot de mogelijkheden. Huisdieren kunnen overigens niet alleen voor geluidshinder zorgen, maar kunnen ook overlast veroorzaken als gevolg van stank of uitwerpselen in de tuin of voor de deur. Wanneer er in de nabijheid van een huis een bedrijf is gevestigd, kan ook dat overlast geven, bijvoorbeeld door lawaai of trillingen. Ook stankoverlast kan door een bedrijf veroorzaakt worden. En wat te denken van dakplaten die zo kraken dat ze u iedere nacht uit uw slaap houden? Kortom, er zijn veel verschillende zaken die tot geluidsoverlast kunnen leiden.

Geluidsoverlast verhalen op de verkoper

Geluidsoverlast kan behoorlijk ingrijpend zijn. U wordt er bijvoorbeeld door uit uw slaap gehouden, waardoor u ’s ochtends niet uitgerust bent, en na verloop van tijd gaat dit natuurlijk van kwaad tot erger. Als u voor de koop van het huis niet op de hoogte was van de geluidsoverlast, dan rijst de vraag wie daar voor verantwoordelijk is. Heeft de verkoper de overlast verzwegen of had u dit wellicht zelf kunnen constateren? Een koper heeft immers een onderzoeksplicht. Stel dat u last heeft van de geluiden van een kinderdagverblijf naast uw woning, dan is de kans groot dat een rechter zal bepalen dat u dat vooraf had kunnen weten. U had tenslotte moeten zien dat er een kinderdagverblijf naast de woning lag en u had daaruit uw conclusie kunnen trekken. Met de koop heeft u de overlast dus geaccepteerd. Het belangrijkste verweer van verkopers is bij dit soort zaken dan ook dat de koper vooraf wist in welke buurt of straat hij ging wonen.

Toch gaat die vlieger niet altijd op en kan een proces bij de rechter wel degelijk leiden tot het aansprakelijk stellen van de verkoper. Voor een potentiële koper is immers niet elke vorm van geluidsoverlast even makkelijk te constateren en zeker in dat soort gevallen moet de verkoper hebben voldaan aan zijn mededelingsplicht. Als de verkoper de overlast heeft verzwegen voor de koper, is de kans aanzienlijk dat de rechter zal bepalen dat hij verantwoordelijk is. Ook als de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan, zal doorgaans het verzuimen van de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder wegen.

Ontbinding of schadevergoeding

Wanneer het een koper lukt om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de geluidsoverlast, kan hij verschillende zaken eisen. Zo kan de koper een verlaging van de koopsom eisen, zodat het bedrag beter overeenkomt met de werkelijke waarde van het huis. Ernstige geluidsoverlast is immers waardebepalend voor een woning. De koper kan ook een schadevergoeding eisen, die doorgaans overeen zal komen met de waardevermindering van de woning als gevolg van de overlast. Tenslotte is het mogelijk om op grond van dwaling de koopovereenkomst te laten ontbinden. Dit is een verregaande maatregel waarbij de hele koop wordt teruggedraaid.

Al met al is de kwestie rondom aansprakelijkheid bij geluidsoverlast niet eenvoudig en de gevolgen zijn vaak groot. Daarom bieden wij zowel kopers als verkopers die hiermee te maken krijgen graag advies over de te volgen procedure. Onze juristen en advocaten kunnen u tijdens het gehele proces bijstaan met raad en daad. Voor meer informatie kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen.