Wat zijn verborgen gebreken?

Het zal u maar gebeuren. U heeft een nieuwe woning gekocht en kijkt uit naar het moment van de sleuteloverdracht, waarna u kunt verhuizen en van uw nieuwe huis een thuis kunt gaan maken. Maar als het huis eenmaal officieel overgedragen is, blijkt er iets flink mis te zijn. Tijdens een verbouwing komt u bijvoorbeeld asbest of houtworm tegen in de dakconstructie of u ontdekt dat de grond rondom uw huis dermate zwaar verontreinigd is dat deze gesaneerd moet worden. Dit soort verborgen gebreken kunnen u onverwacht voor hoge kosten stellen. Maar moet u als koper een verborgen gebrek zomaar als feit accepteren of kunt u wellicht verhaal halen bij de verkopende partij? Die vraag is niet eenvoudig te beantwoorden. Wie er verantwoordelijk is voor de kosten die een gebrek met zich meebrengt, hangt namelijk van verschillende factoren af.

Zichtbaarheid en de onderzoeksplicht

De eerste factor die bepalend is voor de vraag wie aansprakelijk gesteld kan worden voor de kosten, is of het gebrek al dan niet zichtbaar was voor de overdracht. Een zichtbaar gebrek kan door een potentiële koper zelf worden geconstateerd en de koper kan deze gebreken dus ook laten meewegen in de prijs die hij voor het huis wil betalen. De kosten die zichtbare gebreken met zich meebrengen zijn dan ook voor rekening van de koper. Een zichtbaar gebrek is bijvoorbeeld een scheef hangend deurtje van een keukenkastje, duidelijke lekkagesporen op de muur of een lekkende kraan. Als koper heeft u de plicht om vooraf gedegen onderzoek te doen naar de staat waarin het huis zich bevindt. Dit wordt de onderzoeksplicht genoemd. Als onderdeel daarvan kunt u bijvoorbeeld ook een bouwtechnische keuring laten uitvoeren.

De plicht van de verkoper

Aan de andere kant van het verhaal bevindt zich de verkopende partij, die zich moet houden aan de mededelingsplicht. De verkoper is verplicht om de koper op de hoogte te stellen van alle gebreken die hij kent. Ook moet de verkoper eerlijk antwoord geven op alle vragen van potentiële kopers. Stel dat de koper vragen stelt over de staat van het dak en de verkoper zegt expliciet dat het dak niet lekt, dan hoeft de koper geen verder onderzoek te doen naar het dak en mag deze ervan uit gaan dat de informatie die de verkoper heeft verstrekt juist is.

Ernstige gebreken

Wanneer er na de overdracht van een woning verborgen gebreken worden ontdekt, is de volgende vraag of het gaat om ernstige gebreken. Een ernstig gebrek is een gebrek dat normaal gebruik van het huis in de weg staat, zoals een lekkend dak. Een los plankje in een keukenkastje belemmert normale bewoning van het huis niet en telt dus niet als een ernstig gebrek. Als de koper te maken krijgt met een ernstig gebrek dat al voor de overdracht aanwezig was en waar de verkoper geen melding van heeft gemaakt, dan kan er sprake zijn van een verborgen gebrek waar de verkoper aansprakelijk voor kan worden gesteld.

Wat zegt de wet?

In de standaard koopovereenkomst staat dat een koper een woning koopt in de staat waarin die zich op dat moment bevindt, dat wil zeggen inclusief alle gebreken, of die nu zichtbaar zijn of niet. Alle kosten zijn vanaf dat moment dus voor de koper. Als koper mag u er echter ook van uitgaan dat een huis geschikt is voor normaal gebruik. Dat houdt bijvoorbeeld in dat het dak niet lekt en dat er geen kapotte gasleidingen zijn. Ook het Burgerlijk Wetboek heeft hierover een bepaling opgenomen, die stelt dat de koper op basis van de koopovereenkomst bepaalde eigenschappen aan het huis mag verwachten. Als het huis bij levering niet aan de overeenkomst blijkt te voldoen, is er sprake van een gebrek en kan de koper een schadevergoeding eisen van de verkoper

De vraag blijft dan wat de koper redelijkerwijs mocht verwachten. De wet zegt daarover dat verwacht mag worden dat een woning geschikt is voor normaal gebruik en dus de eigenschappen bezit die daarvoor nodig zijn. Hiermee komen we in enigszins grijs gebied terecht, want het is lang niet altijd duidelijk welke eigenschappen daadwerkelijk nodig zijn voor normaal gebruik van een woning. Wanneer is bijvoorbeeld de grond waar het huis op staat dermate verontreinigd dat normale bewoning niet mogelijk is?

Uitzonderingsclausules en garanties

Een koper kan een ernstig verborgen gebrek soms dus verhalen op de verkoper. Het is daarbij van groot belang dat de koper kan aantonen dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Dat betekent dat hij er alles aan heeft gedaan wat binnen zijn macht lag om zichzelf op de hoogte te stellen van de staat waarin het huis zich bevond. In het koopcontract kunnen echter clausules opgenomen zijn die de verkoper beschermen tegen aansprakelijkheid bij verborgen gebreken. Een belangrijke clausule op dit gebied is de ouderdomsclausule. Deze bepaalt dat de koper op de hoogte is van het feit dat het een oudere woning betreft, waarvan niet hetzelfde mag worden verwacht als van een jongere woning. Deze clausule maakt het voor een koper moeilijker om eventuele verborgen gebreken te verhalen op de verkoper.

Andersom kan de koper ook garanties in het koopcontract laten opnemen. Het kan dan gaan om zaken waar de koper over twijfelt, bijvoorbeeld de werking van de verwarmingsinstallatie. In het contract kan dan worden opgenomen dat de verkoper garandeert dat deze naar behoren werkt.

Professionele hulp bij schadeclaims

Wanneer u als koper of verkoper te maken krijgt met verborgen gebreken, is het aan te bevelen om hier professionele hulp bij in te schakelen. Onze advocaten en juristen hebben jarenlange ervaring met schadeclaims op het gebied van verborgen gebreken. Wij kunnen kopers helpen met het verhalen van schade. Daarnaast zijn wij ook verkopers graag van dienst bij het verweer tegen een schadeclaim. Neem voor meer informatie en advies vrijblijvend contact met ons op.