Juridische acties bij verborgen gebreken

Als u na de aankoop van uw huis een verborgen gebrek ontdekt waarvoor u de verkoper aansprakelijk wilt stellen, dan is het van belang dat u direct actie onderneemt. Het verhalen van de schade op de verkoper is een proces dat uit verschillende stappen bestaat, die elk op de juiste wijze doorlopen dienen te worden. Maar welke juridische stap moet u als eerste zetten en binnen welke termijn moet dat gebeuren? En hoe gaat het proces vervolgens verder?

Het verborgen gebrek melden

De eerste stap bestaat uit het melden van het probleem aan de verkoper. Dit dient volgens de wet binnen bekwame tijd te gebeuren, wat zoveel betekent als dat u het gebrek zo snel mogelijk nadat u het heeft ontdekt aan de verkoper kenbaar maakt. Doet u dit niet binnen een redelijke termijn, dan is de zaak verjaard en vervallen uw rechten. Hoewel de tijdsaanduiding in de wet niet heel eenduidig omschreven is, blijkt uit de praktijk dat ‘bekwame tijd’ in de rechtspraak doorgaans opgevat wordt als binnen enkele maanden. Een goede richtlijn is dan ook om uw klacht binnen twee maanden aan de verkoper te melden. Het is dus ook van belang dat u uw nieuwe huis binnen die termijn goed onderzoekt op de eventuele aanwezigheid van verborgen gebreken.

Houd er bij het melden van het gebrek rekening mee dat u op een later moment wellicht moet aantonen dat u de klacht tijdig heeft gemeld. Het is daarom aan te raden om de klacht op schrift te zetten, bijvoorbeeld door het sturen van een aangetekende brief met ontvangstbevestiging. Als u de verkoper liever telefonisch op de hoogte stelt, adviseren wij om na het gesprek de klacht ook nog schriftelijk te bevestigen.

De verkoper in gebreke stellen

Nadat u uw klacht over het verborgen gebrek aan de verkoper heeft gemeld, dient u hem de kans te geven het probleem op te lossen. Dat betekent dat hij de mogelijkheid krijgt om het gebrek ter plaatse te komen bekijken en een oplossing te bieden. Als u er samen uit komt, is het wel raadzaam de afspraken vast te leggen en juridisch advies in te winnen voordat u iets ondertekent.

Maar wat als de verkoper niet over de brug komt of niet reageert op uw klacht? U kunt hem dan officieel in gebreke stellen. Een ingebrekestelling houdt in dat u opnieuw een aangetekende brief stuurt waarin u eist dat de verkoper binnen een redelijke termijn, bijvoorbeeld twee weken, de schade herstelt. Als wachten op herstel niet wenselijk of haalbaar is, dan kunt u in plaats daarvan een schadevergoeding eisen. Let er wel op dat u gedurende dit gehele proces als koper de plicht heeft om de schade zoveel mogelijk binnen de perken te houden, bijvoorbeeld door alvast te beginnen met het uitvoeren van een (nood)reparatie. De kosten hiervan kunt u verhalen op de verkoper.

Gerechtelijke procedure

Als de verkoper niet reageert op de ingebrekestelling of de schade niet voldoende herstelt, dan kunt u een procedure starten bij de rechter. U heeft daarbij verschillende mogelijkheden ten aanzien van wat u van de verkoper eist. De eerste is nakoming. Dit houdt in dat de verkoper het gebrek herstelt, waarbij hij zelf bepaalt door wie en hoe hij dat doet. Als koper hoeft u in dit geval niet de kosten voor herstel voor te schieten en later op de verkoper te verhalen. In plaats van nakoming kunt u ook een schadevergoeding eisen. De verkoper dient u dan een bepaald bedrag te betalen, waarmee u zelf het gebrek herstelt. Uiteraard moet u kunnen bewijzen dat de verkoper aansprakelijk is en dat het om een ernstig verborgen gebrek gaat. De rechter kan bij het vaststellen van de hoogte van de schadevergoeding ook de onderzoeksplicht van de koper mee laten wegen. Als de rechter bepaalt dat u als koper uw onderzoeksplicht niet volledig bent nagekomen, kan het gevolg zijn dat de kosten van herstel bijvoorbeeld door beide partijen gedeeld moeten worden.

De overeenkomst ontbinden

Een andere juridische stap die mogelijk is, is ontbinding van de koopovereenkomst. Dit is echter een zeer complexe en vergaande maatregel, die niet snel wordt toegepast. Ontbinding van de overeenkomst houdt in dat de verkoper het huis terugkrijgt en de koopsom terugbetaalt aan de koper. Het zal duidelijk zijn dat dit alleen wenselijk is in uitzonderlijke situaties waarbij het gebrek zeer ernstig is. Of ontbinding mogelijk is, hangt ook af van de koopovereenkomst. In veel contracten is namelijk een clausule opgenomen die ontbinding onmogelijk maakt. Als algehele ontbinding niet mogelijk is, kunt u wellicht wel gedeeltelijke ontbinding van het contract eisen.

Bij gedeeltelijk ontbinding wordt de koopsom verlaagd, zodat de koper dat deel van het bedrag terugkrijgt van de verkoper. Dat bedrag wordt berekend op basis van de kosten die het herstel van het gebrek met zich meebrengt. Deze maatregel lijkt sterk overeen te komen met het eisen van een schadevergoeding; de koper ontvangt immers van de verkoper het benodigde bedrag om de schade te herstellen. Echter hoeft u als koper voor een gedeeltelijke ontbinding van het contract niet te bewijzen dat de verkoper aansprakelijk is voor het gebrek.

Tot slot kunt u als koper eisen dat de koopovereenkomst wordt vernietigd. Dit is een zeer rigoureuze juridische actie waarbij de gehele koop wordt teruggedraaid. Volgens de wet is dit mogelijk op grond van dwaling. Dwaling betekent dat u een onjuiste voorstelling van zaken had. Deze verkeerde voorstelling moet zo ernstig zijn dat u bij een juiste inschatting de overeenkomst niet zou hebben gesloten. Dwaling is alleen mogelijk als de verkopende partij geheel verantwoordelijk te houden is voor deze onjuiste voorstelling. Als u als koper uw onderzoeksplicht niet voldoende bent nagekomen, kunt u zich dus niet beroepen op dwaling.

Hulp bij juridische acties

Wanneer u besluit juridische stappen te gaan zetten, adviseren wij u hier hulp bij in te schakelen. Een procedure starten is ingrijpend en complex. Wij helpen u daarom graag met onze jarenlange ervaring om dit proces op deskundige wijze te doorlopen. Neem vrijblijvend contact met ons op voor de mogelijkheden