Ouderdomsclausule bij verborgen gebreken

De koop van een huis brengt vooral voor de koper altijd bepaalde risico’s met zich mee. Wanneer de koper na de sleuteloverdracht zijn intrek in het huis neemt, kan het immers zijn dat hij problemen tegenkomt die hij eerder niet gezien had. Zeker bij een oud huis kan een koper nog weleens voor verrassingen komen te staan en moet hij er rekening mee houden dat de kwaliteit van het huis minder hoog zal zijn dan die van een nieuwbouwwoning. Voor de verkoper van een oud huis kan de verkoop echter ook een spannende tijd betekenen. Voor de verkoper is het huis na de overdracht immers een afgerond hoofdstuk, tenzij hij te maken krijgt met een koper die hem verantwoordelijk stelt voor verborgen gebreken. Uiteraard zal de verkoper het risico hierop zoveel mogelijk willen verkleinen. Dat kan hij bereiken door een ouderdomsclausule in het koopcontract te laten opnemen.

Lagere bouwkwaliteit

De ouderdomsclausule bepaalt dat de koper op de hoogte is van het feit dat het huis een bepaalde leeftijd heeft en dat hij als gevolg daarvan minder hoge eisen kan stellen aan de kwaliteit van de woning. Met het opnemen van deze clausule in de koopovereenkomst, neemt de koper de risico’s van eventuele gebreken op zich en wordt de kans om de verkoper aansprakelijk te kunnen stellen voor de schade aanzienlijk kleiner. Dat wil echter niet zeggen dat de verkoper altijd vrijuit gaat wanneer er een ouderdomsclausule in het contract is opgenomen. Er zijn namelijk enkele uitzonderingen.

Wat wordt er bepaald

De ouderdomsclausule wordt niet standaard in een koopovereenkomst opgenomen. Dat betekent ook dat de inhoud van de clausule kan verschillen per situatie. Het is daarom van belang om in het geval van verborgen gebreken goed te kijken naar wat er precies in de ouderdomsclausule wordt bepaald. In sommige gevallen is de aansprakelijkheid van de verkoper uitgesloten voor alle gebreken die de koper in het huis zou kunnen tegen komen, maar het is ook mogelijk dat er alleen specifieke gebreken in worden vermeld. De clausule kan bijvoorbeeld stellen dat de verkoper niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor gebreken aan de dakconstructie. Dat betekent dat de koper bij andere gebreken wel kans maakt om deze op de verkoper te kunnen verhalen.

Gezien het belang van de exacte formulering van de ouderdomsclausule, doet een koper er goed aan om voor het tekenen van het contract deze clausule goed onder de loep te nemen. Een koper hoeft ook niet direct akkoord te gaan met het opnemen van een ouderdomsclausule in het contract. Zeker omdat deze clausule geen standaard regeling is, kan er onderhandeld worden over de precieze inhoud ervan. De koper moet dan ook goed nadenken of hij akkoord wil gaan met een ruime ouderdomsclausule, of dat hij deze wil beperken. Ook heeft de koper naar aanleiding van de ouderdomsclausule een goede basis om te onderhandelen over een lagere verkoopprijs. Door de clausule loopt de koper immers meer risico.

Wel of geen ouderdomsgebrek

Een verkoper kan niet in alle gevallen zomaar een beroep doen op de ouderdomsclausule. Niet elk gebrek hangt immers automatisch samen met de ouderdom van een woning. Wanneer de koper een verborgen gebrek ontdekt dat niet aan ouderdom kan worden toegeschreven, kan hij dus alsnog de verkoper hiervoor verantwoordelijk houden. Zo wordt er bijvoorbeeld aan oudere huizen nog weleens wat verbouwd. Een gebrek aan een verbouwing die recentelijk uitgevoerd is, zal zeker niet altijd gedekt worden door een ouderdomsclausule. Daarnaast kan er in de rechtspraak ook getwijfeld worden aan de geldigheid van een ouderdomsclausule die is afgesloten voor een huis dat helemaal niet zo oud is. In de praktijk komt het namelijk ook wel voor dat voor de verkoop van relatief jonge huizen een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst wordt opgenomen, terwijl de clausule eigenlijk met name bedoeld is voor woningen die minimaal vijftig jaar oud zijn. Een koper van een jongere woning is dus zeker niet bij voorbaat kansloos als hij de verkoper, ondanks een ouderdomsclausule, aansprakelijk wil stellen voor een verborgen gebrek.

De mededelingsplicht blijft overeind

Ook betekent het opnemen van een ouderdomsclausule niet dat de verkoper geen plichten meer heeft naar de potentiële koper. De verkoper blijft namelijk een mededelingsplicht houden ten aanzien van belangrijke informatie over de woning. Hij moet dus alle gebreken die hem bekend zijn, of die hij vermoedt, aan de koper melden. Als bewezen kan worden dat de verkoper op de hoogte was van een ernstig gebrek, zoals een lekkend dak, maar dit bewust heeft verzwegen, dan maakt de koper een goede kans om de verkoper met succes aansprakelijk te stellen.

Complex proces

Hoewel de ouderdomsclausule dus de aansprakelijkheid van een verkoper behoorlijk kan inperken, zijn er zeker situaties mogelijk waarin een verkoper verantwoordelijk kan worden gehouden voor een verborgen gebrek. Wanneer u als koper denkt dat dit het geval is, is het sterk aan te bevelen om juridische hulp in te schakelen. Een schadeclaim indienen en een verkoper met succes aansprakelijk stellen is immers een proces dat aan complexe juridische regels moet voldoen. Onze advocaten en juristen hebben jarenlange ervaring met zaken op het gebied van verborgen gebreken en helpen u dan ook graag verder. Wij staan klaar voor zowel kopers als verkopers. Neem voor advies vrijblijvend contact met ons op.