Strijd met bouwvoorschriften

Bij de bouw van een woning moet men zich houden aan de geldende bouwschriften. Dit zijn regels en wetten die voorschrijven waar men zich in de verschillende fasen van de bouw aan moet houden. Deze regels lopen uiteen van het aanvragen van de juiste vergunningen tot aan regels rondom het correct aansluiten van gas en elektra. Ook zijn er Europese regels van kracht, bijvoorbeeld over de kwaliteit van de bouwproducten die worden gebruikt en over de energieprestaties van de woning. Deze regels en wetten zijn terug te vinden in verschillende besluiten, zoals onder andere de Woningwet en het Bouwbesluit. Omdat deze regels onderhevig zijn aan verandering, geldt bij de bouw ten alle tijden dat men moet voldoen aan de bouwvoorschriften zoals die op het moment van de bouw bestaan. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als voor verbouwing van een bestaand pand.

Waarborgen van de veiligheid

De bouwvoorschriften zijn gericht op het waarborgen van veiligheid en gezondheid. Niet alleen voor de bewoner zelf, maar ook voor de omwonenden. Daarom zijn er bijvoorbeeld regels over de maximale hoogte van een aanbouw, over de brandveiligheid van tussenmuren of over de vormgeving van een pand. De bouwvoorschriften moeten ervoor zorgen dat het gebouw geen gevaar oplevert voor de omgeving en dat het voldoet aan de eisen voor bewoning, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van voldoende ventilatiemogelijkheden en de minimale hoogte van een plafond.

De gemeente is belast met de handhaving van de bouwvoorschriften. Dat wil zeggen dat zij de bouwregels controleren en toezien op een juiste naleving ervan. Als de gemeente tijdens de bouw constateert dat de werkwijze niet overeenkomt met de bouwvoorschriften, dan kan zij hierop ingrijpen. Maar wat als u als kersverse eigenaar van een huis ontdekt dat er in het verleden fouten zijn gemaakt tijdens de bouw, waardoor uw woning niet voldoet aan de bouwvoorschriften? Kunt u dan de verkoper van het huis hiervoor aansprakelijk stellen?

Woning voldoet niet aan de bouwvoorschriften

De wet stelt dat een koper erop mag vertrouwen dat de gekochte woning de eigenschappen bezit die redelijkerwijs verwacht mogen worden en dat het huis geschikt is voor normaal gebruik, tenzij er vooraf duidelijke redenen waren om die eigenschappen in twijfel te trekken. Op grond van non-conformiteit kan het dan ook mogelijk zijn om de verkoper aansprakelijk te stellen wanneer de woning niet aan de verwachtingen voldoet. Deze claim maakt vooral kans succesvol te zijn als de woning niet normaal kan worden gebruikt. Een afwijking van de bouwvoorschriften kan dus in sommige gevallen verhaald worden op de verkoper, maar daarvoor dient de afwijking dermate ernstig te zijn dat de koper niet op normale wijze in het huis kan wonen. Bovendien gaat het daarbij om een afwijking van de voorschriften die golden op het moment van de bouw. Als de woning gebouwd is in overeenkomst met de bouwvoorschriften die ten tijde van de bouw golden, dan kan de verkoper niet aansprakelijk worden gesteld wanneer de koper constateert dat de woning niet voldoet aan de huidige bouwvoorschriften.

De koopovereenkomst

Zoals bij alle vormen van verborgen gebreken spelen ook bij deze kwestie de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper een rol. Daarnaast moet er ook gekeken worden naar eventuele afspraken in de koopovereenkomst. Wanneer hier bepalingen in zijn opgenomen over verborgen gebreken en meer specifiek over de bouwkundige staat, dan kunnen deze afspraken leidend zijn.

Wanneer u een huis wilt kopen, maar u twijfelt of de woning voldoet aan de bouwvoorschriften, dan is het verstandig om het huis door een bouwkundig expert te laten beoordelen. Ook raden wij u aan om bij het vaststellen van de koopovereenkomst juridisch advies te vragen. Wellicht kunt u namelijk specifieke garanties omtrent de bouwkundige staat van het huis in het contract laten opnemen. Onze juristen en advocaten zijn zeer ervaren op dit gebeid en helpen u graag verder. Ook verkopers kunnen bij ons terecht wanneer zij met een schadeclaim te maken krijgen. Voor meer informatie kunt u vrijblijvend contact met ons opnemen.